Vom Hauptsitz von BAK Economics in Basel ist der «BIZ-Turm» prominent sichtbar. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) wurde 1930 gegründet und dient als Bank der Zentralbanken. Sie koordiniert die Interessen von 63 Zentralbanken, darunter die US-amerikanische Federal Reserve, die Europäische Zentralbank, die Schweizerische Nationalbank (SNB) und viele andere.
Basler Ausschuss für Bankenaufsicht setzt Regulierungsstandards
Organisatorisch bei der BIZ eingegliedert ist der «Basler Ausschuss für Bankenaufsicht». Dieser hat wichtige Regelwerke zur Regulierung von Banken wie Basel I bis III entwickelt. Trotz ihrer Bedeutung wissen viele Schweizerinnen und Schweizer nicht, dass solche für die Finanzindustrie bedeutende Institutionen ihren Hauptsitz in der Schweiz haben – geschweige denn, welche Auswirkungen sie auf Hypotheken und dadurch den Traum vom Eigenheim haben.
Was ist Basel III?
Seit Anfang dieses Jahres ist Basel III in Kraft. Kernpunkte dieser Standards sind eine risikoadäquatere Eigenmittelunterlegung und eine bessere Vergleichbarkeit der von Banken publizierten Eigenmittelquoten. Dabei werden interne Modelle der Banken zur Eigenmittelberechnung eingeschränkt, während die Standardansätze risikosensitiver gestaltet wurden – etwa im Bereich der Hypothekarkredite. Vereinfacht gesagt: Risikoreichere Kredite erfordern mehr Kapital, risikolosere weniger.
Eigenkapitalanforderungen: Fluch oder Segen?
Die Diskussion über den Effekt von höheren Eigenkapitalanforderungen ist vielschichtig. Banken argumentieren meist, dass diese Anforderungen Kredite verteuern, da Eigenkapital steuerlich weniger attraktiv ist und schwerer zu beschaffen. Akademiker hingegen verweisen gerne auf das Modigliani-Miller-Theorem, demzufolge die Kapitalstruktur keinen Einfluss auf den Erfolg eines Unternehmens hat. Bei geringeren Eigenmitteln verlangen Kapitalgeber höhere Renditen, um das grössere Risiko auszugleichen.
Hypothekenzinsen sind seit Anfang Jahr wieder angestiegen
Laut comparis.ch sind seit Jahresbeginn die durchschnittlichen Zinssätze für Hypotheken mit Laufzeiten von 10, 5 und 2 Jahren gestiegen. Dies trotz einer Senkung des SNB-Leitzinses um ein halbes Prozent Ende Dezember.
Auf den ersten Blick könnte man vermuten, dass Basel III für den Anstieg verantwortlich ist, was die Argumentation stützen würde, dass Eigenmittelanforderungen Kredite verteuern. Die Realität ist jedoch komplexer. Der SNB-Leitzins beeinflusst nur kurzfristige Zinsen (über eine Nacht), während Hypothekenzinsen von langfristigen Erwartungen und dem globalen Zinsniveau abhängen. Insbesondere die jüngsten Zinsanstiege in den USA wirken sich auf die Schweizer Hypothekenzinsen aus (siehe Blog-Beitrag: LINK).
Tausende von SNB-Leizinsen für eine Festhypothek
Um dies zu verdeutlichen: Der SNB-Leitzins zielt auf den Zinssatz ab, den Banken für Übernacht-Kredite untereinander zahlen. Hypotheken mit einer Laufzeit von 2 Jahren beinhalten jedoch bereits 730 Übernacht-Zinsen der SNB, bei einer 10-jährigen Hypothek sind es 4382 – inklusive Schaltjahre. Daher spielt die Erwartung für zukünftige Änderungen des SNB-Leitzinses eine derart wichtige Rolle.
Basel III und Schweizer Haushalte
Hat Basel III also keinen Einfluss? Doch, aber indirekt. Hypotheken werden zwar nicht generell automatisch teurer, doch riskantere Kredite schon. Ein schlechter Schuldner zahlt unter dem neuen Regulierungsregime tendenziell mehr, während ein guter Kreditnehmer günstiger davonkommen kann.
Hypotheken sind besicherte Kredite, weil der Kredit durch eine Sicherheit, die Immobilie, gedeckt ist. Entsprechend gelten sie als risikoarm. Aber sie sind nicht risikolos. Und in der Schweiz sinkt die Qualität der Hypothekenschuldner tendenziell. Der Grund dafür liegt in der Tatsache, dass die Immobilienpreise deutlich schneller steigen als die Einkommen. In Zahlen ausgedrückt: Ein durchschnittlicher Haushalt benötigt laut OECD heute ein fast doppelt so hohes Jahreseinkommen, um eine durchschnittliche Immobilie zu kaufen wie Mitte der 1980er Jahre. Und dieses Ungleichgewicht wird sich in den kommenden Jahren allein dadurch weiter verschlechtern, weil noch mehr Immobilienbesitzer das Pensionsalter erreichen werden. Gemäss Analysen von Credit Suisse und der Zürcher Kantonalbank dürfte das Durchschnittsalter von Hausbesitzen und Hausbesitzerinnen bei rund 60 Jahren liegen.
Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen im Durchschnitt um rund einen Drittel. Wenn ein grösserer Anteil des Einkommens für Zinszahlungen aufgewendet werden muss, steigt das Risiko, dass ein Schuldner zahlungsunfähig wird – selbst wenn der gestiegene Immobilienwert das Vermögen absichert.
Fazit: Die Hypothek nach der Pensionierung frühzeitig planen
Basel III verstärkt dieses Spannungsfeld von Immobilienbesitzern aus «asset rich – cash poor» und sorgt dafür, dass Banken solche Risiken strenger bewerten. Für Haushalte bedeutet das: Ein genauer Blick auf die eigene finanzielle Situation wird immer wichtiger – insbesondere für solche, die bald pensioniert werden.sie
